Blogs
Inne popularne artykuły
-
- 2023-08-27
- Inwestycje, Nieruchomości
- (0)
- 04 Mins
Koniec wakacji, idzie jesień a z nią oprócz zmian pogodowych nowe regulacje, które mocno zmienią rzeczywistość inwestorów działających na rynku nieruchomości. Mowa tu o reformie planowania przestrzennego, która przemodeluje sposób procedowania projektów inwestycyjnych w nieruchomościach gruntowych.
Wprowadzenie
Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja przepisów wprowadza szereg zmian. Nowe wnioski i procedury, zmiany w procedurach wydawania decyzji o warunkach zabudowy i nowe narzędzia w rękach inwestorów. ZPI – czyli zintegrowane plany inwestycyjne pojawią się w naszej rzeczywistości już we wrześniu.
Nowe narzędzie planistyczne jakim jest ZPI zastąpi znane dotychczas studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Na wniosek inwestora możliwa będzie teraz uchwała powołująca Zintegrowany Plan Inwestycyjny, która zmieni lub zastąpi postanowienia Planu Miejscowego. Ponadto już od roku 2026 decyzje o warunkach zabudowy będą wydane na okres 5 lat z koniecznością aktualizacji. Powstanie również (przynajmniej w teorii) ogólnie dostępny Rejestr Urbanistyczny.
Obawy ekspertów
Tyle tytułem wstępu. Uzasadnienie projektu ustawy mówi, że wprowadzone zmiany mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych w zakresie planowania przestrzennego. I jest to słuszna koncepcja, jak mawiał klasyk. Jest ona jednak konfrontowana z obawami ekspertów o zdolność organów wykonawczych do adaptacji i wdrożenia postanowień nowelizacji ustawy. Stoimy więc obliczu nieznanego. Czy czeka nas „post-legislacyjny” chaos?
Plan ogólny do grudnia 2025 roku
Według nowelizacji przepisów urzędy gmin zobowiązane są w terminie do 31 grudnia 2025r. uchwalić Plan Ogólny dla obszaru całej gminy. Plan ten zastąpić ma Studia Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego i ma być dokumentem prostszym w przygotowaniu i zrozumieniu. To na podstawie planu ogólnego będą uchwalane miejscowe plany zagospodarownia oraz wydawane będą decyzje o warunkach zabudowy. Plan ogólny będzie zakładał podział na strefy planistyczne a gmina będzie mogła określać obszary zabudowy śródmiejskiej oraz obszary uzupełniania zabudowy.
Jednostki samorządowe i eksperci wytaczają argumenty alarmujące, że dostosowanie się do postanowień nowelizacji w ciągu dwóch lat jest niezwykle ciężkie. Możliwe więc, że czeka nas spowolnienie procesów inwestycyjnych z powodów zatorów administracyjnych.
Uwaga! Postanowienia ustawy wykluczają możliwość ubiegania się o odszkodowanie z tytułu deprecjacji wartości nieruchomości na skutek zmiany Planu Ogólnego.
Narzędzie dla Inwestora, Społeczności i Samorządu – ZPI
Ciekawym rozwiązaniem ofertowanym przez postanowienia znowelizowanej ustawy jest ZPI. Podobnie jak Plan Ogólny jest to również narzędzie nowe, więc o zaletach i wadach jego wdrożenia będziemy dowiadywać się na bieżąco. ZPI będzie szczególną formą planu miejscowego uchwalanego przez radę gminy na wniosek inwestora, po wcześniejszym przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu z gminą umowy urbanistycznej. W umowie tej określane będą zasady i warunki realizacji inwestycji głównej planowanej przez inwestora, przekazania własności wskazanych nieruchomości czy zobowiązania inwestora do realizacji inwestycji uzupełniającej, której realizację zaproponuje gmina w związku z realizacją inwestycji głównej. Inwestycja uzupełniająca to inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy na przykład szkół, przychodni, infrastruktury, dróg.
ZPI może więc dotyczyć dowolnej inwestycji, nie tylko mieszkaniowej i może być uchwalony na terenie, dla którego nie ma obowiązującego planu miejscowego, albo gdy obowiązujący na tym terenie plan nie pozwala na realizację planowanej inwestycji. Po uchwaleniu ZPI plan miejscowy obowiązujący na terenie objętym ZPI utraci ważność.
Uwaga! Zawarcie umowy urbanistycznej z samorządem i uchwalenie ZPI nakłada obowiązek pokrycia kosztów uchwalenia ZPI na inwestora. Ten również będzie zobowiązany do pokrycia kosztów wybudowania infrastruktury, np. drogowej.
Decyzja o warunkach zabudowy z datą ważności
Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na czas określony i będą wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne.
Prawomocne decyzje o warunkach zabudowy na czas nieokreślony, wydane przed dniem wejścia w życie nowelizacji, będą nadal ważne i na ich podstawie będzie można uzyskać pozwolenie na budowę.
Tu warto więc rozważyć rozpoczęcie procedury uzyskania WZ dla gruntów przeznaczonych pod odległe w czasie projekty inwestycyjne.
Nowy oręż w Informacji Publicznej – Rejestr Urbanistyczny
Od 1 stycznia 2026 r. ma też zostać uruchomiony nieodpłatny i ogólnie dostępny online Rejestr Urbanistyczny. Rejestr ten będzie gromadzić wszelkie informacje i dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym dane przestrzenne.
Konsultacje Due Diligence dla nieruchomości gruntowych
Jeśli potrzebujesz partnera w swoich procesach inwestycyjnych, który przeprowadzi proces zakupu i realizacji inwestycji, skorzystaj z zasobów know-how zespołu Roomme+. Przeprowadzimy dla Ciebie analizę prawną nieruchomości, zbadamy potencjał inwestycyjny i będziemy towarzyszyć na każdym etapie transakcji.